به موجب نظریه مشورتی شماره ۵۰۵۹/۷-۱۱/۷/۱۳۷۸ اداره حقوقی قوه قضائیه: “چنانچه سند مالکیت در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ و اصلاحیه سال ۱۳۷۶ به متقاضی داده شده باشد طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در داگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگیهای خود، حقانیت شاکی را احراز نماید می تواند آن را ابطال نماید".
این موضوع منافاتی با اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد سند مالکیتی که بر اساس مادتین ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت صادر شده باشد، اعتبار قانونی خود را داشته و دعوای مخالف آن مسموع نیست اما در مواردی که بر اساس مقررات اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، سند مالکیت جدیدی صادر شود، این سند مالکیت جددید بر اساس قانون اصلاح مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، قابل اعتراض و حتی ابطال در مراجع قضایی است.
۲-۲-۲ اعتراض به ثبت ملک
این دعوا با دعوای “اعتراض به ثبت” موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت تفاوت دارد که در توضیح آن به این تفاوتها اشاره شده است.
۲-۲-۲-۱ نحوه تسلیم اعترض بر ثبت ملک به اداره ثبت اسناد و املاک
این اعتراض پس از اینکه تقاضای ثبت ملکی از ناحیه متقاضی نسبت به ملک مجهول المالکی پذیرفته شود بعد از انتشار آگهی های نوبتی در ظرف ۶۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی (موضوع بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت ) اعتراض خود را به واحد ثبتی محل تسلیم و ظرف یک ماه از تاریخ تقدیم اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه صالح محل ارائه نموده و سپس گواهی تقدیم ددخواست را از دادگاه اخذ و جهت توقف عملیات ثبتی به اداره ثبت محل تحویل دهد.
به موجب ماده ۸۶ اصلاحی مورخ ۸/۱۱/۱۳۸۰ آیین نامه قانون ثبت املاک:"در صورت عدم تقدیم گواهی نقدیم دادخواست توسط معترض به اداره ثبت، متقاضی ثبت یا نماینده قانونی وی می تواند به دادگاه مربوط مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید. اداره ثبت بدون توجه به اعتراض، عملیات ثبتی را با رعایت مقررات ادامه می دهد. مبداء اعتراض به ثبت اصل ملک، تاریخ انتشار روزنامه ای است که اولین آگهی نوبتی در آن درج شده است [۳۹].
به موجب ماده۲۳آئین نامه اجرایی قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۱۹/۱/۱۳۷۱ اصلاحی ۲۲/۸/۱۳۸۱ رئیس قوه قضائیه: “در صورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا، اعتراضی (اعم از اعتراض به اصل یا حدود) واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا، منوط به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالحه است”
یکی از تصمیم های اتخاذی از ناحیه هیات های حل اختلاف “قبول تقاضای ثبت از متقاضی نسبت به ملک مجهول المالک و تنظیم اظهار نامه ثبتی[۴۰] ” می باشد. این رای پس از صدور، توسط دبیر هیات در دفاتر مربوطه مقابل تقاضای واصله منعکس شده[۴۱] و به انضمام نقشه کارشناسی ملک، به استناد بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی آگهی خواهد شد. اگر ظرف ۲ ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراض واصل شود اداره ثبت باید به معترض اعلام نماید که ظرف یک ماه از این تاریخ ( تقدیم اعتراض) مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه صالح نموده و گواهی تقدیم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسلیم کند که در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
چنانچه اعتراضی واصل نشود اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت صادر خواهد کرد البته در صدور سند مالکیت، مانع مراجعه متضرر به دادگاه جهت طرح دعوای ابطال سند مالکیت نخواهد بود[۴۲] بدیهی است چنانچه معترض به ثبت، نشانی خود را قید نکرده یا ظرف مهلت مقرر، گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نکند و ذینفع (متقاضی ثبت) گواهی عدم تقدیم دادخواست را از مرجع صالح (قضایی) اخذ و تقدیم دارد، اداره ثبت پس از پایان مدت واخواهی (اعتراض)، بر اساس رای هیات حل اختلاف، عملیات ثبتی را ادامه خواهد داد[۴۳].
همچنین به موجب تبصره ۳ الحاقی مورخ ۲۲/۸/۱۳۸۱ به ماده ۳۴ اصلاحی آئین نامه اجرایی این قانون: “اعتراض خارج از مهلت، مانع ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالیت نخواهد بود”
۲-۲-۲-۲ نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت در دادگاه صالح
در صورتی که پس از اعتراض به ثبت، دادخواست حقوقی به دادگاه صالح تقدیم شود این امر با رعایت مقررات آئین دادرسی مدنی از جمله مقررات ماده ۵۱ آن صورت می پذیرد.
خوانده چنین دعوایی فقط متقاضی ثبت می باشد فلذا طرح دعوی به طرفیت اداره ثبت و یا هیات حل اختلاف، وجاهت قانونی نداشته و دعوی توجهی به آن ها ندارد و در صورت طرح دعوی، دادگاه باید به استناد ماده ۸۹ ناظر با بند ۴ ماده ۸۴ همان قانون “قرار عدم توجه دعوی” نسبت به آنها صادر نماید. خواسته این دعوی نیز عبارت است از: “اعتراض به تقاضای ثبت خوانده در خصوص یک قطعه زمین به مساحت. … متر مربع موضوع رای شماره. ….. مورخ. …. هیات حل اختلاف ثبتی مقوم به. ….ریال” با توجه به اینکه این دعوی از جمله (دعاوی مالی) می باشد بنابراین در اجرای ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی خواسته آن باید تقدیم شود. زیرا دعاوی ثلاثه بر ثبت، از جمله دعاوی مالکیت و اختلاف در آن هستند[۴۴]. معترض (خواهان) باید دلایل مالکیت خود از قبیل: سند عادی معامله، شهادت شهود، انجام تحقیق و معاینه محلی و هر تحقیقی که برای اثبات آن لازم باشد در ستون دلایل و منضمات دادخواست تصریح نماید.
۲-۲-۲-۳ وظایف دادگاه در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوی و صدور حکم
پس از اینکه پرونده به شعبه دادگاه حقوقی عمومی صالح (محل وقوع ملک مورد تقاضای ثبت) ارجاع گردید دادگاه به شرح زیر باید اقداماتی را جهت رسیدگی بهینه و قانونی انجام دهد:
الف)رسیدگی و بررسی شکلی: منظور از رسیدگی شکلی، احراز صلاحیت دادگاه، بررسی داخل در مهلت بودن دعوی مطروحه (از حیث اعترض در مهلت قانونی)، پرداخت هزینه دادرسی و دفتری طبق قانون، پیوست بودن رای هیات حل اختلاف که مورد اعتراض بوده، گواهی اداره ثبت مبنی بر وصول اعتراض در مهلت قانونی و تقدیم خواسته بر مبنای دعاوی مالی.
ب) صدور دستور تعیین رسیدگی و دعوت طرفین در صورت عدم وجود نقصی در دادخواست و ضمایم آن.
-
- مطالبه پرونده ثبتی ملک متنازع فیه که در هیات حل اختلاف تشکیل شده، به روز جلسه رسیدگی و مطالعه و استخراج خلاصه مفید از آن، قبل از حلول جلسه اول رسیدگی یا همزمان در آن جلسه برای احراز صحت عملیات ثبتی و اقدامات هیات حل اختلاف از قبیل: صحت انتشار آگهی و موعد آن، اعلام رای هیات به معترض و ارشاد قانونی وی برای طرح دعوی در دادگاه، صحت ابلاغ رای به طرفین و وصول اعتراض در مهلت قانونی.
-
- استماع و قید اظهارات طرفین در صورتجلسه دادگاه و رسیدگی قانونی به موضوع ادعای خواهان از حیث احراز مالکیت وی وصحت استحقاق او و انجام هر گونه تحقیقی که برای کشف حقیقت لازم باشد.
-
- ارجاع موضوع به کارشناس یا خبره ثبتی در صورت تقاضای طرفین یا ضرورت آن با تشخیص دادگاه در اجرای ماده ۲۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹٫
-
- بررسی کار هیات حل اختلاف از حیث رعایت صحیح قانون.
-
- صدور رای مقتضی –حسب مورد- مبنی بر “ابطال تقاضای ثبت” یا “عملیات ثبتی” یا “ادامه عملیات ثبتی به نام معترض” یا “ابطال رای هیات حل اختلاف به طور کلی یا نسبی به سهم خواهان ( معترض )".
لازم به ذکر است که چون دعاوی اعتراض به ثبت یا اعتراض به آرای هیات های حل اختلاف یا ابطال سند مالکیت ماهیتاً دعوی، مالکیت می باشند فلذا باید معیارهای مربوط به تملک مشروع و مالکیت شرعی و قانونی، مدنظر ومورد بررسی قرار گیرد.
نکته: طبق بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، آنچه هیات حل اختلاف مورد رسیدگی قرار می دهد احراز تصرف مالکانه متقاضی ثبت است و در صورت احراز، رای به مالکانه بودن تصرف او صادر نموده و مراتب را جهت اقدامات بعدی برای تنظیم سند مالکیت به اداره ثبت اعلام می نماید. در صورتی که هر شخصی در مهلت قانونی، اعتراضی به آن داشته باشد می تواند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام دارد. خواسته خواهان در این صورت اعتراض به تصمیم صادره از هیات حل اختلاف و ابطال آن است.
دادگاه در صورت محق بودن خواهان، حکم به ابطال تصمیم مذکور صادر خواهد کرد. در این صورت حکم، اعلامی است و معترض می تواند به استناد آن عملیات ثبتی را به نام خود پیگیری کند[۴۵].
اما عده ای از قضات معتقدند که: “خواسته خواهان در این مورد، اعتراض به تقاضای ثبت بوده و حکم دادگاه هم در صورت احراز و وجود شرائط، ابطال عملیات ثبتی انجام شده و ادامه جریان ثبتی به نفع معترض (خواهان) خواهد بود. ماده ۱۰۱ آیین نامه قانون ثبت املاک نیز موید این مطلب است. البته جایی که معترض صرفاً مدعی حقوق ارتفاقی باشد ادامه عملیات ثبتی با رعایت حقوق ارتفاقی وی فاقد اشکال است[۴۶]” نظر اخیر مستدل و موافق با منطق واصول بوده ورویه عملی اغلب محاکم نیز به همین منوال است.
۲-۲-۳ اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه یا اجبار و ابطال آن توافق
با عنایت به این که شرط اصلی رسیدگی هیات های حل اختلاف و قبول تقاضای ثبت متقاضی و صدور سند بنام او “توافق طرفین در خصوص انتقال ملک” می باشد. چنانچه بعد از صدور رای هیات حل اختلاف مبنی بر ثبت ملک بنام متقاضی توسط اداره ثبت اسناد و املاک، اگر برای اخذ این توافق، جعل و تقلبی به کار رفته یا اشتباهی رخ داده یا توافق در اثر اجبار اخذ شده باشد، کسی که ادعای حقی در آن ملک دارد می تواند تقاضای ابطال آن را به طرفیت متقاضی ثبت بخواهد.
دادگاه بعد از رسیدگی در صورت احراز و اثبات صحت ادعای خواهان و بی اعتباری توافق به عمل آمده در این خصوص، حکم به “ابطال عملیات ثبتی” خواهد داد.
۲-۲-۴ اعتراض به رای هیات حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری.
این دعوی از شایع ترین مبتلا به ترین دعاوی مطروحه در دادگاههاست و به اشتباه از آن به دعوای “اعتراض به ثبت” نیز تعبیر می شود مستقیماً با مراجعه به دادگاه صالح اقامه می شود.
اگر ذینفع از انتشار آگهی های نوبتی اطلاع نیابد تا در مهلت ۶۰ روزه اعتراض نماید و به دلیل عدم وصول اعتراض در مهلت قانونی هیات حل اختلاف رای صادر نماید این رای به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود تا طرفین ظرف ۲۰روز[۴۷] در صورت داشتن اعتراض آن را کتباً به اداره ثبت تسلیم و با اخذ گواهی، دادخواست حقوقی خود را به دادگاه محل و با عنوان خواسته “اعتراض به رای شماره. ….مورخ. … هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و ابطال آن” تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تسلیم نماید تا از اجرای رای خودداری شود. بدیهی است در صورت عدم وصول اعتراض ادارات ثبت مکلف به اجرای رای و صدور سند مالکیت بنام متقاضی خواهند بود.
۲-۲-۵ ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی پس از انقضای مهلت ۲۰ روزه وعدم اعتراض به رای هیات حل اختلاف در این خصوص
اجرای رای هیات مبنی بر انتقال رسمی ملک او قاف، دولت یا شهرداری بنام متقاضی، مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
بنابراین چنانچه در این مرحله کسی که حقی از او تضعیع شده و مدعی حقی در ملک مذکور باشد (اعم از شخص حقیقی یا حقوقی) و مدعی شود که سند رسمی مالکیت بر خلاف قانون بوده، باید با تقدیم دادخواست حقوقی مبادرت به طرح دعوی در دادگاه نماید[۴۸]. نکته ای که ذکر آن مهم ست این که اقامه این دعوا مقید به مهلت خاصی نبوده و در هر زمان قابل طرح و پیگیری است.
عنوان صحیح خواسته این دعوا عبارت است از: “ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت یا اوقاف یا شهرداری، بنام خوانده (متقاضی ثبت موضوع رای شماره. …. مورخ….. هیات حل اختلاف ثبتی مقوم به مبلغ. … ریال” خوانده این دعوی نیز کسی است که سند انتقال (سند مالکیت) ملک بنام او صادر شده است که همان متقاضی ثبت می باشد[۴۹].و دعوی توجهی به اداره ثبت اسناد و املاک یا هیات حل اختلاف صادر کننده رای ندارد.
پس از احراز صحت ادعا ی خواهان،” حکم به ابطال انتقال یا سند مالکیت صادره بنام متقاضی” صادر و در صورت عدم اثبات ادعای خواهان، (حکم به بیحقی وی با توجه به مالی بودن دعوی مطروحه) صادر خواهد شد.
نکته: زمین هایی که مطابق لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب ۲۶/۱/۱۳۵۹ در اختیار افراد گذاشته می شود، طبق بند ۶ ماده ۶ این لایحه قانونی، قابل انتقال نیست مگر با اجازه دولت و رعایت میزان مندرج در ماده ۴ آن. اما مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اراضی دولتی که در تصرف افراد است و بر روی آنها اعیانی ایجاد شده با رعایت ضوابط مندرج در ماده ۳ (قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح) قابل واگذاری به متصرف است.
۲-۲-۶ ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی بر اساس رای هیات حل اختلاف
به موجب بند ۳ تبصره الحاقی (۲۲/۸/۱۳۸۱) به ماده ۲۰ اصلاحی آئین نامه اجرایی مود ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، از جمله آرای صادره هیات های حل اختلاف در اجرای ماده ۱۴۷ اصلاحی مذکور، “رای به صدور سند صدور سند مالکیت با ثبت ملک در دفتر املاک بنام متصرف” می باشد.
چنانچه پس از ابلاغ رای هیات در مهلت های قانونی مندرج در بند ۶ ماده ۱۴۷ و قسمت اخیر ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اعتراض به این ثبت واصل شود معترض باید دعوای خود را در قالب اعتراض به رای هیات حل اختلاف، در داگاه صالح اقامه نماید.
حال اگر نتواند در مهلت های قانونی اعتراض نماید و اداره ثبت در اجرای قسمت اخیر ماده ۱۴۸ اصلاحی نسبت به اجرایی رای هیات و ثبت ملک بنام متصرف اقدام نماید[۵۰] این امر مانع از مراجعه متضرر به دادگاه و طرح دعوای ابطال سند مالکیت مذکور نخواهد بود.
خوانده این دعوی نیز کسی که سند مالکیت بنام او صادر شده است و دعوی ارتباط و توجهی به اداره ثبت و هیات حل اختلاف ندارد. دراین دعوی، خواسته خواهان این است که هیات حل اختلاف مقررات قانون را رعایت ننموده و بدون توجه به حق وی، دستور رای صدور سند مالکیت بنام متقاضی داده است.
دیوان عدالت اداری نیز در این خصوص صالح به رسیدگی نیست[۵۱]. بدیهی است تا زمانی که سند ابطال نشود دعوای خلع ید و قلع و قمع بنا از کسی پذیرفته نخواهد شد[۵۲]. همچنین مفاد ماده ۲۲و۲۴ قانون ثبت نیز مانع از طرح دعوی متضرر نمی باشد چون ماده ۲۲ ناظر به موقعی است که ثبت مطابق قانون صورت گرفته باشد.
نتیجتاً دعوای “ابطال سند مالکیت” وقتی قابلیت استماع دارد که: اولاً: ذینفع در مهلت ۶۰ روزه از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی نسبت به تقاضای ثبت متقاضی اعتراض ننموده یا اعتراض نموده ولی دادخواست حقوقی ظرف یک ماه از آن تاریخ (تاریخ اعتراض) به دادگاه صالح تقدیم نکرده و منجر به صدور سند مالکیت بنام متقاضی شده باشد.
ثانیاً: متقاضی به تقاضای ثبت در مهلت مقرر اعتراض نموده و در دادگاه صالح نیز مورد رسیدگی قرار گرفته و حکم نهایی بر بیحقی او صادر شده و عملیات ثبتی صدور سند مالکیت ادامه یافته باشد.
ثالثاً: پس از صدور رای هیات حل اختلاف، ذینفع در مهت ۲۰ روزه از تاریخ ابلاغ رای به وی نسبت به آن اعتراض ننموده و با قطعیت آن رای اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکیت بنام متقاضی ثبت کرده باشد. این مورد مختص به مالک خصوصی و ادارات و سازمانهای دولتی است (ماده ۱۴۸ اصلاحی) درغیر این مواد ۳ گانه، دعوی ابطال سند مالکیت غیر قابل استماع خواهد بود.
نکات قابل توجه:
*نکته ۱: به موجب نظریه مشورتی شماره ۸۱۴۷/۷-۳/۹/۱۳۸۰ اداره حقوقی قوه قضائیه:
“نظر به اینکه نتیجه ابطال عملیات ثبتی و ابطال اسناد رسمی صادره بر اساس این عملیات، در صورتی که منتهی به صدور حکم به نفع خواهان می شود، و به ضرر شخص یا اشخاصی است که در اثر عملیات ثبتی، اسناد مالکیت به نام آنها صادر شده است این دعوا باید علیه دارندگان این اسناد اقامه شود. به عبارت دیگر چون ذینفع عملیات ثبتی و اسناد رسمی صادره دارندگان اسناد مالکیت می باشند طرح دعوی به طرفیت سازمان اسناد و املاک صحیح نیست و باید دعوی علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک صحیح نیست و باید دعوی علیه اشخاصی اقامه شود که طبق ماده ۲۲ قانون ثبت رسماً مالک شناخته می شوند".
