- σ: انحراف معیار
- منبع: محاسبات تحقیق
همان­گونه که ارقام مندرج در جدول (۳-۱) نشان می­دهد، در کشورهای گروه اول میانگین و نوسان رشد شاخص قیمت واقعی مسکن مطابق انتظار بالاتر از گروه دوم می­باشد که این میانگین و نوسان در ایران (۱۷٫۸،۲۱٫۷) نیز بالاتر است. نرخ رشد نقدینگی نیز مانند قیمت مسکن در گروه اول بالاتر از گروه دوم می­باشد. همچنین رشد تولید ناخالص داخلی در گروه اول بالاتر از گروه دوم بوده که بالاترین آن در کره­جنوبی (۷٫۳)، ایران (۷٫۱)، ایرلند (۵٫۳) و پایین­ترین آن در سوئیس (۱٫۶) و ایتالیا (۱٫۷) می­باشد. اگرچه رشد تولید ناخالص داخلی در ایران بعد از کره جنوبی در ردیف دوم قرار دارد، اما نوسان رشد GDP ایران حدوداً ۶ برابر بزرگتر از متوسط کشورهای مورد بررسی می­باشد.
پایین­ترین نرخ بهره کوتاه­مدت در ژاپن با میانگین و نوسان (۰٫۳۲،۰٫۳۹) و بالاترین آن در نیوزیلند با ( ۵٫۲، ۱۰٫۱) می­باشد. پایین­ترین نرخ بهره بلندمدت نیز در ژاپن با (۱٫۸،۲٫۸) و بالاترین آن در ایران با (۴،۱۴٫۶) می­باشد. متوسط نرخ بهره کوتاه­مدت و بلندمدت کشورهای گروه اول بالاتر از گروه دوم است. همچنین در بین کشورهای گروه اول به غیر از امریکا میانگین و انحراف معیار نرخ بهره کوتاه­مدت و بلندمدت بیشتر از متوسط کل کشورهاست. در مورد امریکا، نرخ بهره در نتیجه سیاست پولی بیش از حد انبساطی کاهش زیادی یافته و فدرال رزرو امریکا در اواخر ۲۰۰۱ نرخ بهره وجوه فدرال را به تقریبا ۱% رسانده و آن­را برای چند سال در همین سطح حفظ کرد. نرخ بهره کوتاه­مدت و بلندمدت در امریکا به دنبال آزادسازی و مقررات­زدایی­های مالی دهه­های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ روند کاهشی را نشان می­دهد. نوسان نرخ بهره کوتاه مدت ایران کمتر از میزان متوسط کشورهای مورد بررسی است، حال آنکه نوسان نرخ بهره بلندمدت بیش از میزان متوسط آن در کشورهای مورد بررسی می­باشد.

بالاترین نرخ تورم در ایران با متوسط ۲۰٫۸، یونان با متوسط ۱۱، ایتالیا و اسپانیا با متوسط ۵٫۷ و پایین­ترین نرخ تورم در ژاپن با متوسط ۰٫۲۴، آلمان با متوسط ۰٫۱۸، سوئیس و هلند با متوسط ۰٫۲۱ می­باشد. کمترین نوسان تورم نیز در ژاپن با ۰٫۱۴ و بیشترین نوسان تورم در ایران با ۱۰٫۹ می­باشد. میانگین و نوسان نرخ تورم در کشورهای گروه اول به غیر از ایران کمتر از متوسط کل می­باشد اما به دلیل نرخ تورم بسیار بالا در ایران میانگین و نوسان تورم گروه اول بیشتر از متوسط کل و گروه دوم است. بالا بودن نرخ تورم در ایران و شدید بودن نوسان آن یکی از عوامل مهم جذابیت بخش مسکن به منظور حفظ قدرت خرید و دارایی­ های خانوارها تلقی می­ شود.
بالاترین میانگین رشد شاخص سهام در ایران با ۳۰٫۳، یونان با ۲۷٫۹ و فنلاند با ۱۷٫۵ و بیشترین نوسان رشد شاخص سهام در یونان با ۶۳٫۱ و ایران با ۴۳٫۱ می­باشد. کمترین میانگین رشد شاخص قیمت سهام در ژاپن با ۴ و بلژیک با ۶٫۳ است. در کشورهای نروژ، ایران، اسپانیا و یونان رشد شاخص قیمت واقعی مسکن و شاخص سهام بالاتر و در کشورهای امریکا، نیوزیلند، ژاپن، فرانسه، دانمارک، آلمان، سوئیس، کانادا و بلژیک پایین­تر از متوسط کل کشورهای منتخب می­باشد. مشاهده می­ شود که در ۱۳ کشور از نمونه ۲۱ کشوری رشد شاخص قیمت مسکن با رشد شاخص سهام هماهنگ بوده است. اگر رشد قیمت سهام بعد از کسر تورم مد نظر قرار گیرد، ملاحظه می­ شود رشد قیمت واقعی سهام ایران کمتر از متوسط آن در کشورهای مورد بررسی است، حال آنکه ریسک و نوسان رشد شاخص سهام ایران به میزان ۷۰ درصد بیش از میانگین کشورهای مورد بررسی می­باشد و این موضوع جذابیت دارایی مسکن را در سبد دارایی خانوارها افزایش می­دهد.
بالاترین میانگین نرخ رشد جمعیت در ایران با ۲٫۲ و بعد استرالیا با ۱٫۵ بوده و ژاپن با ۰٫۱۵ و ایتالیا با ۰٫۲ کمترین نرخ رشد جمعیت را دارند. بالاترین میانگین رشد قیمت نفت در استرالیا (۱۰٫۹) و پایین­ترین آن در انگلستان (۷٫۳) می­باشد.
شایان ذکر است متوسط رشد قیمت مسکن در ایران، ۸/۱۷ و انحراف معیار این شاخص به عنوان معیاری برای نوسان این شاخص ۷/۲۱ بوده که این شاخص­ های پراکندگی در ایران با اختلاف زیادی بزرگتر از شاخص­ های پراکندگی در کشورهای مورد مطالعه است. میانگین و انحراف معیار دیگر متغیرهای مندرج در جدول نیز در مورد اغلب متغیرها در ایران به مراتب بزرگتر از میانگین و انحراف معیار کشورهای مورد مطالعه است. همچنین بالاتر بودن میانگین رشد قیمت واقعی مسکن، رشد تولید ناخالص داخلی و شاخص سهام در کشورهای گروه اول (شامل ایران) نشان دهنده این است که اجرای سیاست پولی انبساطی در کشورهای گروه اول، با افزایش تولید ناخالص داخلی، شاخص سهام و رشد بالای قیمت واقعی مسکن نسبت به گروه دوم همراه بوده است. سیاست انبساطی شدیدتر در کشورهای گروه اول ضمن اینکه به رشد اقتصادی قوی­تر کمک کرده، رشد بیشتر قیمت مسکن و سهام را در این کشورها به دنبال داشته است.
نمودار (۳-۸) میانگین و انحراف معیار متغیرهای قیمت دارایی، سیاست پولی، تولید ناخالص داخلی و جمعیت را نشان می­دهد. نقدینگی دارای بیشترین میانگین و انحراف معیار بالایی در دوره مورد مطالعه بوده است. رشد نرخ بهره کوتاه­مدت کمترین میانگین و بالاترین انحراف معیار را در این دوره دارد. رشد قیمت مسکن بالاتر از رشد تورم و پایین­تر از رشد GDP و شاخص سهام است.

• رشد نقدینگی
•
رشد شاخص سهام •
رشد قیمت نفت
•
رشد GDP
•
رشد قیمت مسکن
•
رشد تورم

• رشد جمعیت
• رشد نرخ بهره بلندمدت
• رشد نرخ بهره کوتاه­مدت
σ
نمودار ۳-۸: رشد متغیرهای موجود در مدل
: میانگین
σ: انحراف معیار
فصل چهارم
تخمین مدل
و
تفسیر نتایج
۴-۱- مقدمه
پس از معرفی داده ­ها، شاخص ­ها، مدل و روش­های تخمین، در این فصل سعی بر آن است با برآورد مدل معرفی شده تفسیر نتایج ارائه شود. از آنجا که مطالعه حاضر بین کشوری می­باشد، از روش پانل دیتا برای آزمون مدل بهره می­گیریم.
۴-۲- داده ­های آماری مورد استفاده
در این مطالعه از داده ­های شاخص قیمت واقعی مسکن، تولید ناخالص داخلی واقعی، نقدینگی واقعی، شاخص تورم، نرخ بهره بلندمدت، نرخ بهره کوتاه­مدت، شاخص قیمت سهام، جمعیت، قیمت نفت و میانگین متحرک شاخص قیمت مسکن استفاده شده است. این داده ­ها برای دوره ۱۹۸۰ تا ۲۰۰۹ و به صورت فصلی برای ایران و ۲۱ کشور عضو OECD می­باشد. جدول (۴-۱) تعریف متغیرها و علامت آماری مورد انتظار آن­ها را نشان می­دهد.
جدول۴-۱: توضیح داده ­های آماری