گفتار دوم : سابقه حقوق ثبت در زمان ساسانیان
در دوره ساسانیان از سال ۲۴۷ تا ۶۵۱ میلادی یکی از پادشاهان این سلسله برای شهر نقشه‌کشی نموده و محل خانه‌ها و املاک را تعیین و مشخص کرده بود. در زمان انوشیروان دادگر وظیفه فرمانفرمایان این بود که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت نماید و برای جلوگیری از تعدیات، قضاتی به ولایات می‌فرستادند تا بر عرایض و شکایات مردم رسیدگی کنند. این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته، دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بوده‌اند. در زمان انوشیروان، دفاتر دیگری نیز از قبیل دفتر ممیزی املاک و مساحی آن وجود داشته که در اخذ مالیات مؤثر بوده است. (جعفری لنگرودی، ۱۳۵۶: ۱۰)
بنا بر نوشته هیربد تنسر کتابت اسناد و سجلات و شروط و التزامات مردمان، خود حرفه‌ای به شمار می‌آمده است؛.( رازانی، ۱۳۷۹: ۲۲) بعضی اسناد و قباله‌ها در آن زمان به صورت کتیبه در لوح سنگی حک می‌شده است.(اختری،۱۳۸۲: ۱۳۳)
در ایران دوره ساسانی، نوشتن انواع سند از وقف و اجاره و انتقال قطعی اموال منقول و غیرمنقول و مالکیت بر اموال از طریق ارث و خرید‌و‌فروش مورد عمل و اجرا بوده است حتی هبه و بخشش برای مقاصد معین در حقوق ساسانی جای مخصوص خود را دارد. در این دوره، نظارت کلی بر این نهادهای حقوقی به عهده اداره یا دیوان خاص به نام دیوان کرتکان Divani Kartakan)) بوده است که نه تنها موقوفه‌ها را ثبت و اسناد مربوط به هر کدام از آنها را نگهداری می‌کرد بلکه ممکن بود به تولیت موقوفه‌ها نیز بپردازد ( انوشه ، ۱۳۷۷: ۵۷-۵۶)
در این دوره، نخستین مطلب مهم، تثبیت قراردادها و پیمان‌ها (یعنی ثبت آن در دفتر ثبت یا دفتر اسناد رسمی) در شکل نوشته بود و مطلب دیگر، راه‌های گوناگون تضمین انواع عقد است و سوم حمایت دستگاه قضایی از منافع طرف‌های قرارداد ؛
برای انعقاد قرارداد یا سند متعاملین در نزد گواهان و در برابر قاضی، جملاتی را سه بار تکرار می‌کردند و در موارد قرارداد یا پیمان شفاهی، دست هم را فشار می‌دادند. اگر کسی به مفاد پیمان عمل نمی‌کرد یا تخلفی صورت می‌گرفت، ذی‌نفع به دادگاه مراجعه و درخواست الزام طرف به اتمام قرارداد می‌نمود. اگر کسی در تعهدی یا قراردادی ضمانت می‌کرد، مورد ضمانت در سند و قرارداد اصلی ثبت می‌گردید. اگر کسانی برای تعهدی یا قراردادی ضمانت مشترک می‌کردند، آن را اصطلاحاً هم‌خواستیکه (Hamxvastakeh) می‌نامیدند. چون فروش اموال غیرمنقول مستلزم انتقال حق واقعی آن بود. غالباً در سندی آن را به ثبت می‌رسانیدند و اما مسؤولیت نوشتن اسناد برعهده شخصی که ماتیگان یعنی استاندار نامیده می‌شد، بود که دبیرانی در اختیار داشت و هم این اسناد و زمین‌ها را در دفتر ویژه‌ای ثبت می‌کرد. ( انوشه ، ۱۳۷۷: ۱۹-۱۸ )
در زمان قباد و پسرش خسرو انوشیروان، کار مساحی اراضی معمول شد و فهرست اراضی مشمول مالیات و مساحت آنها را در دفتری در مرکز مملکت وارد می‌کردند و نسخه دیگری از آن را برای کارگزاران شاهی در ولایات می‌فرستادند. به گفته طبری واحد اخذ مالیات زمین، جریب بود که در حدود یک‌دهم هکتار بود. (همان، ۱۴۸-۱۴۷)
گفتار سوم : سابقه حقوق ثبت در دوره اسلامی
با ورود اسلام به ایران و به طور مشخص از سال ۸ ه.ق. تا سال ۲۵۵ ه.ق. روابط حقوقی و دیوانی و دفاتر مالیاتی مسکوکات و حتی اوزان و مقادیر در غرب به زبان‌های رایج محلی و در شرق دنیای اسلام به خط و زبان پهلوی ساسانی (پارسی میانه) بود و اگر هم دادوستدی میان مردم معمول بوده و به ثبت می‌رسیده، اراضی و املاک جهت ارزیابی و اخذ طرح در جایی فهرست‌بندی و ثبت می‌شده و حتماً به روش دوران ساسانیان بوده‌است. اولین نمونه سندنویسی در خصوص انتقال ملک را در کتاب گرانسنگ نهج‌البلاغه از حضرت علی علیه‌السلام می‌یابیم. و چون به دستور قرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲) مسلمانان مکلف به تنظیم سند مکتوب جهت معاملات خود با حضور گواهان شده‌اند مسلماً در دوران اولیه اسلام، اسناد مردم در جایی به ثبت می‌رسیده است. (اختری، ۱۳۸۲: ۱۴۳-۱۴۰)
در دوره اموی، دیوان انشا یا دفتر ارسال مراسلات تأسیس شد که پنج شعبه داشته است؛ ۱ ـ دفتر مراسلات مخصوص مکاتبه با پادشاهان و امیران و استانداران، ۲ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور مالی و رسیدگی به حساب آن، ۳ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور شهربانی و گزارش جریانات مربوط به معاملات و دیات و غیره، ۴ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور لشگری و ثبت اسامی و میزان سپاهیان و هزینه ارتش، ۵ ـ دفتر مراسلات مخصوص امور قضایی ثبت احکام و شرایط قراردادها و غیره. ( جرجی زیدان ، ۱۳۳۱: ۱۹۵-۱۹۴)
بند نخست : عصر مغول، ایلخانان و تیموریان
به طور کلی در ایران بعد از اسلام، کار قضا و دادرسی از جمله کتابت اسناد و قبالجات به وسیله نمایندگان منصوب از طرف دولت صورت می‌گرفته و عزل و نصب آنها در اختیار سلطان وقت بوده است. در هر شهر، یک یا چند نفر قاضی به هنگام معاملات و خرید و فروش اراضی و اموال، قباله آن را تنظیم و گواهان عادل، صحت آن را تأیید می‌کردند و در برخی موارد، این گونه معاملات را در دفتری ثبت می‌کردند ولی پس از حمله مغول در قرن ۷ ه.ق. در کلیه شؤون مدنی و قضایی ایران آشفتگی پدید آمد تا اینکه در زمان غازان‌خان (۶۹۴ ـ ۷۰۳) به دستور خواجه رشیدالدین فضل‌اله همدانی این وضع سر‌و‌سامانی پیدا کرد. (راوندی، ۱۳۶۸: ۱۵۲-۱۵۱)
در زمان ملک شاه سلجوقی (۴۶۵ ـ ۴۸۵ ه.ق.) تزویر در معاملات اتفاق می‌افتاد که به دستور وزیر با اقتدار او، خواجه نظام‌الملک، برای آن چاره‌اندیشی شد و قباله‌هایی که بیش از سی سال از تاریخ آن گذشته بود بی‌اعتبار تلقی شد و علت آن‌را چنین نوشته‌اند: افرادی برای قباله‌های خود دو نسخه تهیه می‌کردند و در معامله جدید یک نسخه از قباله‌ها را به خریدار می‌دادند یا باطل می‌کردند ولی نسخه دوم نزد فروشنده باقی می‌ماند و بعد از مدت‌ها همان نسخه به‌جامانده موجب سوءاستفاده و دست‌آویز مزوران قرار‌می‌گرفت. (اختری، ۱۳۸۲: ۱۵۳)
غازان مانند چنگیز یک نوع مجموعه قوانین برای سراسر متصرفات خود ترتیب داد که به آن «یرلیغ‌غازانی» می‌گویند. از موارد مربوط به ثبت اسناد و املاک چند ماده در اینجا نقل می‌شود؛
۱ ـ قاضی را کسی به خانه خود نطلبد و هرچه قدرتمند و صاحب عزت و جاه باشد(باز هم) باید به دارالقضا بروند.
۲ ـ هر حجت و قباله که سی سال از تاریخ آن گذشته باشد باید دوباره به صحه قضات برسد و حجت کهنه در طاس عدل شسته شود و بنچاق‌های سابق هم در طاس عدل شسته شود.
۳ ـ اگر کسی به معامله معارض دست زند ریش او را بتراشند و گرد شهر بگردانند.
۴ ـ اگر تاریخ‌نگار ضباط و ثبات و محرر دارالقضا با شخص دیگری برای انجام معامله معارض تبانی کرده باشد، سزاوار تنبیه است.
یکی از مهم‌ترین مواد یاسای غازانی مربوط به تشکیل اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیرمنقول منحصراً باید به وسیله کاتبان عدل و کُتّاب دارالقضای محضردار رسمی تحریر می‌یافت. (امین، تاریخ حقوق ایران، ۳۰۷-۳۰۶)
بند دوم : تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه
به علت نزدیکی زمان سلسله صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعه بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و دادوستد آنها به روال حقوق و احکام مذهب شیعه جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال ۱۳۰۷ه.ش. که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق(همان، ص۳۴۶) وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتاب‌های شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد. در امر طلاق نیز مستوفی علاوه بر حقوق ثابت سالانه، حق‌الثبتی هم از بابت ثبت و تأیید پرداخت تیول از مردم می‌گرفته است و این نشانه ثبت املاک تیول در دفتری خاص و تثبیت حقوق دارندگان حق استفاده از آنها بوده است.(همان، ص. ۵۶۷ )
بسیاری از مثال‌ها ( دو رویه) بوده است. به این معنا که در یک روی سند حکم صدور و در روی دیگر فرمان شاه در تنفیذ و ابرام آن نوشته می‌شده است. مشخصه کلی این گونه مثال‌ها آن بوده است که توقیع «ثبت مهر همایونی شد» و مانند آن پشت فرمان‌های شاهان نقش می‌گردید که ثبت دفتر موقوفات شد[۳۶] و این عمل نشانه وجود دفتر مخصوص برای ثبت املاک موقوفه می‌باشد. در یکی از کتب مربوط به امور اداری دولت صفویان چنین آمده است؛ «بنای دادوستد امور شرعیه است که هرگاه مثلاً شخصی خانه‌ای خریداری نماید که سه تومان قیمت آن بوده است مادامی که قباله، آن خانه را به مهر حاکم شرع و فحول علمای اعلام آن زمان نرساند قبالچه او معتبر نمی‌شود و کسی اعتنا به قبالچه او نمی‌کند. (نصیری اردوبادی، ۱۳۷۱: ۶-۵)
بند سوم : پس از انقراض صفویه تا دوران مشروطه (۱۳۲۴ ـ ۱۱۴۶ه .)
در زمان سلطنت کوتاه نادر‌شاه، انجام امور مربوط به ثبت معاملات کماکان در اختیار علما بوده است. گفتنی است نویسنده این یادداشت تعداد ۵۰ فقره از انواع اسناد و قباله‌ها را در کتاب قباله و قباله‌نویسی با شرح و تفصیل آورده است.( اختری، ۱۳۸۲: ۲۰۳-۱۸۴)
در سال ۱۲۷۹ ه.ق. به حکم ناصرالدین شاه قاجار «دیوانخانه عدلیه عظمی » تأسیس شد و این پیش‌درآمدی برای قانون ثبت اسناد مصوب فروردین ۱۳۰۲ ه.ش. است.( مهدوی دامغانی، ۱۳۸۳: ۳۵)
متعاقب آن در ماه رجب ۱۳۲۷ مطابق ۱۲۸۸ دستوری از وزارت دادگستری رسید، به این شرح؛ «چون اسنادی در معاملات متداوله بین مردم رد و بدل و در هیچ اداره و دفتری ثبت و ضبط صحیح ندارد و این مطلب اسباب مشاجرات لایتنهاهی مابین افراد ناس‌می‌شود. علیûهذا در وزارت عدلیه اعظم دفتری موسوم «به اداره دفترخانه عمومی» تشکیل یافته است که کلیه اسناد از قبیل مصالحه‌نامچه و بیع شرط و انتقال‌نامچه و تمسک و غیره که در معاملات مردم رد‌و‌بدل و صیغه آن در حضور یکی از علما جاری می‌شود، در دفتر مزبور ثبت شود و الصاق تمبر گردیده، رسمیت خواهد داشت و در دعاوی و مرافعاتی که ابراز می‌شود مورد وثوق و محل اطمینان خواهند بود. هرگاه معامله فسخ یا ادای دین شده باشد و یا به ترتیبی مشروع مفاد اسناد از درجه اعتبار ساقط شود، لازم است دارندگان آن اسناد، اداره دفترخانه عمومی را مطلع نمایند تا در صفحه‌ای که اسناد ثبت‌شده فسخ یا رد قرض و قطع معامله یا ابطال مشروع سند ثبت‌شده را با حضور طرف یادداشت نمایند که اسباب اشکالات و مرافعات واهی نشود و این مسأله توضیحاً تصریح می‌شود نوشتجاتی که به تمبر دیوانخانه رسیده و ثبت شده است دیوانخانه عدلیه و عموم مأمورین آن نوشتجات را معتبر خواهند داشت و هر کس این قبیل نوشتجات را به تمبر دیوانخانه نرساند و رسم معمولی تمبر را ادا نماید برابر آتیه اعتبار داشته و در رفاهیت حال صاحبان اسناد مفید خواهد بود. وزارت عدلیه اعظم(راوندی، ۱۳۶۸: ۲۸۰ ) » این واقعه در زمان مجلس دوره دوم بوده است.
برای اولین بار ناصرالدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه‌ای یا کتابچه‌ای در خصوص مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپهسالار نیز براساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که اداره‌ای برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. به علاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند. بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد. هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود، متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت، تا زمان مشروطه ادامه داشت ( محمدی، ش.۱۹، ص.۳۷)
بند چهارم : بعد از تاریخ مشروطه تاکنون
به هر حال، بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا اینکه در سال ۱۳۲۹ ه.ق. در ماده ۳۰ قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.
در سال ۱۲۹۰ خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ ۱ ـ ثبت اسناد مردم، ۲ ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، ۳ ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، ۴ ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.
در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا اینکه این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در ۲۱/۱/۱۳۰۲ به جای آن تصویب شد.
در قانون ۱۳۰۲ آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به فرمان شاه منصوب می‌شود.
ویژگی‌های این قانون به شرح زیر است؛ اولاً اداره ثبت املاک اختیاری است مگر در مورد نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیرمنقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل و انتقال املاک بین اتباع خارجه و یا اتباع ایران در خارجه واقع شود و یا نقل انتقال املاک ثبت‌شده. ثانیاً ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود؛ ۱ ـ اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می‌شود، ۲ ـ نقل و انتقال راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت‌شده است، ۳ ـ نقل و انتقال راجع به عین اموال غیرمنقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها، ۴ ـ قراردادهایی که یک طرف آن دولت یا ایالات یا ولایات یا بلوک یا بلدیه است، ۵ ـ وقف‌نامه راجع به املاک ثبت‌شده و ۶ ـ اجاره‌نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن از ده سال بیشتر باشد. ثالثاً ثبت معاملات املاک ثبت‌شده در دفتر املاک. رابعاً لازم الاجرا شدن اسناد ثبت شده. اما باید یادآور‌شد که در این قانون تنظیم و ثبت اسناد جزو وظایف مباشرین اداره ثبت به شمار آمده است.
در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۶ قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماده تصویب شده که ماده اول این قانون، ثبتِ کلیه اموال غیرمنقول را الزامی کرده است. در قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان مصوب ۱۰/۵/۱۳۰۷ در ۱۰ ماده، قانون مذکور در قسمت ثبت املاک نسخ شد. در تاریخ ۶/۱۰/۱۳۰۷ قانونی زیر عنوان قانون متمم قانون ثبت املاک در ۳ ماده تصویب شد. در تاریخ ۲/۳/۱۳۰۸ قانون دیگری با عنوان قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان راجع به مدت اعتراض در ۲ ماده تصویب شد.
در ۱۱/۷/۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۷ ماده به تصویب رسید. در تاریخ ۱۳/۱۱/۱۳۰۷ قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی در ۲۰ ماده مصوب شد. در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده وضع گردید که در آن طبق ماده ۲۵۵ اکثر قوانین قبلی نسخ و ثبت املاک الزامی شد. به‌موجب ماده ۱۷۵ آن باز هم ثبت اسناد توسط اداره ثبت و کارمندان ثبت به عمل می‌آمد. در ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات و الحاقات در ۱۵۷ ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد که قانون مصوب ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ را نسخ نموده و قانون مصوب ۱۳۱۰ از تاریخ ۱/۱/۱۳۱۱ قابل اجرا شد.
ناگفته نماند اولین دفاتر اسناد رسمی در اداره ثبت مربوطه مستقر و جزو تشکیلات ثبت بودند و صاحبان دفتر هم کارمند ثبت بوده‌اند و اگر کسی قصد تنظیم سند معامله را داشت باید به اداره ثبت مراجعه می‌کرد. این وضع تا بهمن ۱۳۰۷ ادامه داشت. در سال ۱۳۰۸ دفاتر اسناد رسمی خارج از اداره ثبت تشکیل شد ولی باز هم در خصوص معاملات مربوط به املاک، ثبت‌شد که دفتر املاک مردم بایستی به اداره ثبت مراجعه می‌کردند تا در ۲۱/۱۱/۱۳۰۸ قانون ۱۳۰۷ نسخ شد که باز هم در نقاطی که دفتر اسناد رسمی تعیین نشده بود مردم برای معاملات خود به اداره ثبت مراجعه می‌کردند و نیز در هر دفتر اسناد رسمی به جز دفاتری که در محضر مجتهدین جامع‌الشرایط تشکیل می‌شد باید اسناد در دفتر دیگری با حضور نماینده ثبت می‌شد ولی در سال ۱۳۵۴ ثبت سند فقط در دفتر اسناد رسمی صورت می‌گرفت و دیگر نیازی به وجود دفتر نماینده ثبت نبود.(شهری ، ۱۳۶۹: ۲۷۷-۲۷۵)
این قانون از آن زمان تاکنون یعنی ۷۷ سال است که اجرا می‌شود و تاکنون نسخ نشده ولی در سال‌های ۱۳۱۲، ۱۳۱۳، ۱۳۱۴، ۱۳۱۷ ،۱۳۲۰ و ۱۳۲۲اصلاحاتی در آن به عمل آمده است. در سال‌های ۱۳۳۷ و ۱۳۵۱ هم اصلاح و در ۱۳۵۱ مواد ۱۴۳ تا ۱۵۷ به آن الحاق شد. در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در سال ۱۳۵۴، قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک تصویب شد. در سال ۱۳۵۶ یک تبصره به ماده ۲۰ اضافه شد. در سال ۱۳۵۷ ماده ۱۴۸ مکرر الحاق شد و در سال ۱۳۶۵ مواد ۱۴۷ ـ ۱۴۸ ـ ۱۵۴ اصلاح شد. .(شهری ، ۱۳۶۹: ۱۳-۷)
از طرفی، در تاریخ ۱۳۰۹ قانون اعتبار اسناد تنظیم‌شده در خارج تصویب گردیده و سایر قوانین دیگر به شرح زیر مصوب شد؛ قانون ازدواج ۱۳۱۰؛ قانون دفاتر اسناد رسمی خرداد ۱۳۱۶ و آیین‌نامه اجرایی آن ۱۳۱۷؛ قانون ثبت شرکت‌ها مصوب ۱۳۱۰ که جزیی از اداره ثبت اسناد و املاک است و مقرر می‌دارد که کلیه شرکت‌های ایرانی مذکور در قانون تجارت تا آخر شهریور ۱۳۱۰ تقاضای ثبت نمایند؛ قانون ثبت و افراز اراضی مربوط به سازمان مسکن اسفند ۱۳۵۰؛ قانون ثبت اراضی موات اطراف شهر تهران تیر ۱۳۳۴؛ قانون حدود اراضی ساحلی مرداد ۱۳۴۶؛ قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض۱۳۳۳؛ قانون ثبت املاک عشایری اسفند ۱۳۴۲؛ قانون شهرداری‌ها ۱۳۳۴ راجع به تفکیک اراضی و ساختمان‌ها؛ قانون تفکیک و افراز اراضی شهری اسفند ۱۳۵۱؛ قانون ماده واحده رشد متعاملین شهریور ۱۳۱۳؛ بالاخره قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیرماه ۱۳۵۴ در ۷۶ ماده؛ آیین‌نامه بیمه سردفتران و دفتریاران اسفند ۱۳۵۵؛ قانون توزیع حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی موضوع ماده ۵۴ ق.د.ا.ر.ک. مصوب ۱۱/۳/۷۳؛ آیین‌نامه بیمه بازنشستگی سردفتران ۵/۱۰/۷۳ و بسیاری از قوانین دیگر که جای ذکر آن در این تاریخچه نیست.
گفتار چهارم : تأسیس دفاتر اسناد رسمی
در ماده اول قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱/۱/۱۳۰۲ که در ۱۲۶ ماده تنظیم و تصویب شده است چنین می‌خوانیم؛ «دوایر ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود: ۱ ـ …. ۲ ـ ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود.
تا قبل از سلطنت رضاشاه پهلوی، در ایران، دفتر اسناد رسمی وجود نداشت و معاملات مردم راجع به اموال منقول و غیرمنقول در‌خصوص عقود مختلف نزد حکام شرع یا بعضی از مجتهدان مضبوط می‌شد و اسناد آن در نزد آنان محفوظ می‌ماند سپس ، رضاشاه در سال ۱۳۰۵ دستور تأسیس دفترخانه اسناد رسمی در سراسر ایران را داد.
قانون دفاتر اسناد رسمی مستقلاً در بهمن ۱۳۰۷ تصویب شد و مواد آن با جرح و تعدیلی در قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۰۸ و ۱۳۱۰ به صورت باب مستقلی بعداً تصویب شد. در ۱۵/۳/۱۳۱۶ قانون مستقلی به نام قانون دفاتر اسناد رسمی در ۶۵ ماده تصویب شد. قانون دفاتر اسناد رسمی دو آیین‌نامه دارد که یکی در ۲۷/۷/۱۳۱۶ و دیگری ۱۴/۲/۱۳۱۷ منتشر شده است. قانون مذکور در سال ۱۳۵۴ کلاً منسوخ شد و قانون جدید فعلی در ۷۶ ماده جایگزین شد.
ناگفته نماند که داشتن دو دفتر برای دفتر اسناد رسمی تا سال ۱۳۵۴ که قانون جدید دفاتر اسناد رسمی تصویب شد، الزامی بود؛ یکی دفتر سردفتر و دیگر دفتر دفتریار که با وضع قانون مصوب ۱۳۵۴ داشتن دو دفتر از میان رفت و چندی بعد تنظیم اسناد در دو نسخه یکی برای پرونده دفترخانه و دیگری برای اصحاب معامله، رایج شد که تاکنون ادامه دارد. دیگر از موارد تغییر در قانون دفاتر اسناد رسمی موضوع الصاق تمبر به اسناد است که به‌موجب همان قانون سال ۵۴ صدور قبض حق‌الثبت و پرداخت آن به بانک جایگزین الصاق تمبر شد که سردفتر حق‌الثبت و سایر حقوق دولتی را دریافت می‌کرد و هفته‌ای یا ۵ روز یک‌بار حق‌الثبت وصولی را یکجا به حساب سازمان ثبت در بانک ملی واریز می‌کرد تا اینکه براساس بخشنامه‌ای به تاریخ ۱/۵/۶۹ مقرر شد برای هر سند جداگانه قبض حق‌الثبت صادر و توسط ارباب رجوع به بانک پرداخت شود ولی حق‌التحریر را کماکان سردفتران شخصاً وصول می‌کردند تا اینکه در تاریخ ۱۰/۱۰/۷۹ طبق بخشنامه شماره ۲۴۵۶۱/۳۴/۱ بنا به دستور آقای محمدرضا علیزاده رئیس وقت سازمان ثبت، حق‌التحریر مانند حق‌الثبت با صدور فیش جداگانه برای هر سند توسط ارباب رجوع به بانک ملی ولی به حساب شخصی سردفتر واریز می‌شود و در حال حاضر وجه نقد بابت هیچ کاری توسط دفترخانه وصول نمی‌شود و کلیه وجوه مربوط به حق‌الثبت و حق‌التحریر و بهای اوراق و سایر هزینه‌ها به بانک واریز می‌شود و تا تاریخ ۱/۷/۸۰ برای صدور اجرائیه و اخطار و فسخ اسناد و قبض سپرده وجهی دریافت نمی‌شد که از آن تاریخ به بعد برای آنها هم برای اولین‌بار حق‌الزحمه‌ای برای دفترخانه منظور شد.
از کلیه حق‌التحریر دریافتی ۲۰ درصد سهم دفتریار و ۸۰ درصد سهم سردفتر بود که با تصویب قانون سال ۱۳۵۴ و سپس تغییر آن در سال ۳/۴/۷۱ که ۱۵ درصد حق‌التحریر برای بیمه و خدمات و بازنشستگی سردفتر و دفتریار به حساب کانون واریز می‌شد سهم دفتریار از ۲۰ درصد به ۱۵ درصد تقلیل پیدا کرد و به موجب لایحه ۳۱/۳/۵۹ شورای انقلاب ابتدا حداقل ۱۵ درصد و حداکثر ۹۵ درصد از حق‌التحریر وصول‌شده به طور افزایش پلکانی برای کارکنان دفترخانه منظور شد که در اسفند ۱۳۷۱ با اصلاح آن قانون برای کارکنان ۱۵ درصد مقطوع، بدون در نظر گرفتن سقف مبلغ وصولی بابت حق‌التحریر محاسبه شد و نیز به‌موجب قانون ۳/۳/۷۱ کارمندان دفاتر اسناد رسمی در زمره مشمولان قانون کار و تأمین اجتماعی قرار گرفتند.
تا سال ۱۳۵۴ سران دفاتر اسناد رسمی و دفتریاران فاقد حقوق بازنشستگی و خدمات تأمین اجتماعی بودند ولی از سال ۵۴ به موجب ماده ۱۶۵ قانون مالیاتی مصوب ۱۳۵۴ مقرر شد ۸ درصد مبالغ مالیات وصولی توسط سران دفاتر اسناد رسمی به عنوان حق‌الزحمه کسر و بقیه به دارایی پرداخت شود که ۴ درصد آن مستقیماً از طرف دارایی به حساب کانون سردفتران جهت امور رفاهی و بازنشستگی سردفتران واریز می‌شد و ۴ درصد سهم سردفتر را شخصاً برداشت می‌نمود تا اینکه با اصلاح قانون مالیاتی در سال ۱۳۶۶ وزارت امور اقتصادی و دارایی از پرداخت ۸ درصد خودداری کرد. و تا مرداد سال ۱۳۵۹ سران دفاتر، مالیات معاملات املاک و رهنی و ذمه را دریافت و به دارایی می‌پرداختند که در آن سال دریافت مالیات املاک توسط سران دفاتر ممنوع و معاملات با صدور مفاصاحساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال به دارایی انجام می‌شد.
مبحث دوم : کلیات ثبت
گفتار اول : انواع ثبت
بند نخست : ثبت عادی و اختیاری
اولین ثبتی که به وجود آمد ثبت عادی و اختیاری بود یعنی مردم در ثبت اختیار داشتن و چون حالت اختیاری بود استقبال از آن نشد. بنابراین تقاضای ثبت به نظر مالکین ، اصطلاحا ثبت عادی نامند.(شهری، ۱۳۸۸: ۱۹)
دانلود مطالب پژوهشی در مورد : آثار و محدودیت های حقوقی اسناد ...
