براساس بند ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت «هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتیکه ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد».
این بند در ارتباط با املاکی است که ثبت دفتر املاک گردیده است و بر اثر عدم توجه و دقت نویسنده هنگام ثبت ملک یا ثبت انتقالات در دفتر املاک و تحریر سند مالکیت اشتباهی رخ داده و در واقع این اشتباه قلمی است و یا اینکه ثبت دفتر املاک مغایر یا مخالف با سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد در این خصوص لازم به توضیح است که اگر اشتباه را قبل از امضاء و تکمیل ثبت دفتر املاک مامور ثبت متوجه شود خودش اقدام به اصلاح می نماید ولی اگر بعد از اینکه اشتباه وارد دفتر ثبت املاک شود و مامور آنرا تکمیل نماید و بعداً به وقوع اشتباه متوجه شود یا متعاقباً مغایرت آن با اسناد رسمی و یا حکم دادگاه معلوم گردد در این صور ت موضوع در هیات نظارت مطرح و اصلاح دفتر املاک و سند مالکیت طبق رای هیات نظارت انجام می گیرد این رای صادره هیات نظارت نیز قطعی است رای زیر از مصادیق بند ۳ می باشد.
ثبت ششدانگ یکباب خانه به مساحت ۴۱۳ مترمربع به پلاک ۲۸/۱۰۳ ورامین پذیرفته شده و تحدید حدود با ابعاد و مساحت معین تعیین و سند مالکیت بر طبق تحدید انجام شده صادر و تسلیم گردیده است بعداً با رسیدگی که حسب درخواست مالک به عمل آمده معلوم شد بدون هیچگونه تغییری در ابعاد تعیین شده مساحت ملک مذکور ۴۷۵ مترمربع میباشد یعنی در امر مساحی قبلاً اشتباه شده و تصرف مالک در اضافه مذکور و عدم تجاوز و تعارض وسیله ثبت مربوط تصدیق شده لذا هیات نظارت در ثبت استان تهران در رای شماره ۸۵۲۹ مورخ ۲۴/۶/۷۳ چنین رای داد «با توجه به محتویات پرونده نسبت به اصلاح مساحت پلاک مورد گزارش در دفتر املاک و سند مالکیت و سایر سوابق به نحو صحیح و پس از وصول هزینه های قانونی نسبت به مقدار اضافی اقدام نمائید[۴۲]» در خصوص رای مزبور چون سند مزبور صرفاً اشتباه قلمی از جانب نویسنده سند بوده و وارد دفتر املاک شده مراتب در هیئت نظارت مطرح گردیده است و چون باستناد رای هیات نظارت تجاوز و تداخل نسبت به مجاورین بعمل نیامده است یعنی اصلاح سند موجب ضرر اشخاص دیگر نمی باشد پرونده بدون ارجاع به مراجع قضایی در خود اداره ثبت حل و فصل می شود.
در صورتیکه اگر قبل از ثبت ملک در دفتر املاک مسئول ثبتی متوجه اشتباه مزبور میگردید به هیات نظارت نیز لازم نبود گزارش شود خود مسئول مربوطه مراتب را شخصاً اصلاح می نمود.
مبحث اول- رای هیات نظارت در خصوص مغایرت دفتر ثبت املاک با سند رسمی
رای زیر از مصادیق مغایرت دفتر ثبت املاک با سند رسمی موضوع قسمت آخر بند ۳ میباشد به موجب پرونده کلاسه شورایعالی ثبت قسمت املاک سند مالکیت ششدانگ یک قطعه به مساحت ۳۵۰ مترمربع تحت پلاک ۵۷۱۶ فرعی از ۳۴۶ بخش ده تهران بنام آقای نصرت اله… صادر گردیده است که به موجب سند انتقال قطعی شماره ۶۸۶۴۵- ۱۹/۸/۵۸ دفتر اسناد رسمی ۷۲ تهران به آقای علی …. واگذار گردیده است. بعلت عدم ثبت خلاصه معامله سند مذکور در دفتر املاک و صدور حکم از دادگاه انقلاب اسلامی مبنی بر مصادره اموال مالک قبلی به نفع بنیاد مستضعفان و جانبازان سند مالکیت پلاک مذکور بنام بنیاد صادر شده است با ارائه سند مالکیت اولیه از طرف خریدار سند قطعی فوق الذکر (آقای علی …) و احراز اصالت سند مذکور و با صدور اخطار و مطالبه سند مالکیت و گذشت ۷ ماه و خودداری بنیاد از ارسال سند مالکیت موضوع در هیات نظارت ثبت استان مطرح و هیات بشرح ذیل مبادرت به صدور رای نموده است «در صورت ارائه سند مالکیت صادره، پلاک مورد گزارش بنام بنیاد مستضعفان ابطال و ضبط سند مالکیت مذکور بلامانع خواهد بود در غیر اینصورت موکول به رسیدگی و امعان نظر مراجع ذیصلاح قضایی است» یعنی هیات نظارت می گوید اگر بنیاد مستضعفان اصل سند مالکیت را جهت ابطال به اداره ثبت ارائه ننماید اداره ثبت هیچگونه اقدامی نمی تواند انجام بدهد که این ر ای هیات نظارت مورد اعتراض وکیل خریدار قرار می گیرد و با طرح موضوع در شورایعالی ثبت شورا بشرح ذیل مبادرت بصدور رای کرده است.
مبحث دوم- رای شورایعالی ثبت (در ارتباط با اشتباهات قلمی در ثبت املاک)
با توجه به سوابق امر چون پلاک ۵۷۱۶/۳۴۶ بخش ۱۰ تهران طی سند شماره ۶۸۶۴۵-۱۹/۷/۵۸ تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ۷۴ تهران مورد انتقال واقع شده و در واقع در زمان صدور حکم مصادره مالک اولیه دیگر مالکیتی نسبت به پلاک مذکور نداشته است لذا صدور سند مالکیت بنام بنیاد مستضعفان به استناد حکم صادره فوق الاشعار موردی نداشته است و شورا ضمن نقض رای هیات نظارت ثبت استان تهران مقرر میدارد که سند مالکیت پلاک فوق الذکر که بنام بنیاد مستضعفان صادر گردیده است را زائد تلقی و مراتب را در سوابق دفتر املاک و دفاتر اسناد رسمی تابعه و بنیاد مستضعفان منعکس نماید[۴۳].
همانطوریکه از مفاد رای معلوم می شود اشتباه مزبور از دفتر املاک ناشی شده است زیرا دفاتر اسناد رسمی در تنظیم املاک قبلا پلاک موجود را از اداره ثبت و بخش مربوطه استعلام می نمایند و پس از احراز مالکیت مالک و عدم وجود سایر اشکالات و موانع تنظیم سند نسبت به تنظیم معامله بنام خریدار اقدام مینمایند و پس از امضاء متعاملین سند و تکمیل آن سر دفتر خلاصه معامله سند را ظرف ۵ روز[۴۴] به اداره ثبت می فرستد و اداره ثبت نیز باید بلافاصله مطابق ماده ۱۰۴ آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۷ و طبق بند ۱ ماده مزبور که مقرر داشته (در مورد انتقال قطعی تمام ملک باید خلاصه انتقال را مطابق معمول در زیر ثبت ملک ثبت و خروج آنرا از مالکیت مالک اولی نیز با مرکب قرمز و در ملاحظات دفتر املاک قید نمایند) اقدام نماید بنابراین اگر دفتر املاک خلاصه ارسالی از دفترخانه را در موعد مقرر ثبت دفتر املاک میکرد مالک جدید مشخص میشد و در دفتر املاک مالکیت بنام مالک قبلی نمی ماند تا متصدی دفتر املاک نیز به اشتباه در استعلام نام مالک قبلی را به عنوان مالک ملک اعلام نماید. پس بند مزبور (۴) شامل دو فرض است :
فرض اول- اشتباهات قلمی است که در دفتر املاک و یا سند مالکیت توسط مامور مربوطه انجام می گیرد.
فرض دوم- مغایر بودن ثبت دفتر املاک با مندرجات سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه است.
تکمله: با توجه به قید حکم نهائی دادگاه در بند مزبور بنظر می رسد تا توضیحاتی در این ارتباط داده شود: توضیح داده شود که اصطلاح مزبور در ماده ۲۲ قانون ثبت بدین مضمون «در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد» تبصره ماده مزبور نیز حکم نهایی را تعریف نموده است[۴۵]. قابل ذکر است که حکم نهایی با حکم قطعی تفاوت دارد بدین معنا که هر حکم نهایی حکم قطعی هم هست اما بعضی از احکام قطعی هست لیکن نهایی نیست زیرا مراد از حکم قطعی در امور حقوقی، حکمی است که قابل اجرا باشد و ممکن است حکمی قابل اجرا باشد در حالیکه به مرحله نهایی نرسیده است[۴۶].
در مسائل ثبت املاک قانونگذار ایران در موارد عدیده مصرحاً می گوید که باید حکم نهایی صادر گردد به عنوان نمونه:
۱- ماده ۲۲ ق ثبت مقرر می دارد: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده … مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهو الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
۲- بند ۱۲ آئیننامه ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۲۳ که می گوید اگر ترکه متوفی بوسیله دادگاه تقسیم شده و حکم نهایی دادگاه در این خصوص به اداره ثبت داده شود و یا اینکه …
۳- بند اول ماده سوم قانون ثبت اشتباهات ثبتی و اسناد معارض که در سال ۱۳۵۱ به تصویب رسیده است می گوید سند مالکیت مقدم تا موقعی که به حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و ..
۴- بند یک ماده ۳۳ قانون ثبت که مقرر می دارد در صورتیکه ملک قبل از تاریخ اجرا این قانون به موجب حکم نهایی به مالکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد.
۵- در ماده ۱۱۲ قانون ثبت، ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت و … این اصطلاح حکم نهایی بکار رفته است از ذکر این مواد و نمونه ها به این نتیجه می رسیم که در مورد ثبت املاک علی الاصول حکم نهایی معتبر است نه حکم قطعی و مجموعه این مواد می تواند مناط قطعی و ملاک یقینی به وفق این نظر باشد ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴ مقرر می دارد محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلان کنند هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول بصدور حکم نهایی و اعلان آن بر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود عبارت ولی هر گونه اقدام … به ما می آموزد که:
۱- در مورد ثبت دفتر املاک و سند مالکیت عموماً و بدون استثناء حکم نهایی متبع است و بدون چنین حکمی اقدامی در این دو نوشته رسمی (دفتر املاک و سند مالکیت) که از مظاهر نظم عمومی است نباید کرد.
۲- نسبت به سایر دفاتر رسمی ثبت چنین قاعده ای وجود ندارد بنابراین اگر دادگاهی حکم به بطلان سند معامله ای بدهد که موضوع آن ملک نباشد (مثلاً سند سرقفلی، سند بیع قطعی منقول) به موجب این حکم قطعی باید عمل شود و به انتظار حکم نهایی نباید نشست. [۴۷]
بخش چهارم- اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک
براساس بند ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت «اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه بحق کسی خلل نرساند هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر می نماید و در صورتیکه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند بدادگاه مراجعه نماید و ادارات ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود».
در خصوص این بند اگر دقت شود مشابه بند دوم است منتها با این تفاوت که در بند مزبور ملک در دفتر املاک ثبت شده است بنابراین اشتباهات اعم از آگهی های نوبتی و تحدیدی بعد از اینکه ملک ثبت دفتر املاک شد رسیدگی نمی شود در مورد بند فوق اگر هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان عملیات ثبتی اشتباه واقع شده و همین اشتباه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک قید شده است مطابق بند مزبور دو وضعیت پیش می آید.
-
- اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح اشتباه به حقوق دیگران خللی وارد نخواهد ساخت شخصاً دستور اصلاح دفتر املاک را می دهد.
-
- اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح موضوع در دفتر املاک به حقوق دیگران و اشخاص ذی نفع خللی وارد خواهد ساخت به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و اصلاح و رفع اشکال برحسب حکم نهایی دادگاه به عمل می آید رای صادره هیات نظارت در این بند نیز قطعی است آنچه از مفاد بند مزبور بر می آید اینکه رفع اشتباهات و اختلافات مربوطه صرفاً در صلاحیت هیات نظارت می باشد و لازم است جهت جلوگیری از اطاله وقت و صرف هزینه های بی مورد موضوع اشتباه اول در هیات نظارت طرح گردد و سپس در صورت عدم رسیدگی هیات نظارت دادخواست به مراجع قضایی تقدیم شود زیرا ممکن است در صورت طرح موضوع در مراجع قضایی مرجع ذیربط نیز به شایستگی رسیدگی هیات نظارت عدم صلاحیت صادر نماید که این دوباره کاری به ضرر شخص متقاضی باشد و عدم رسیدگی هیات نظارت به منظور طرح موضوع در مراجع قضایی به علت وجود احتمالی در تضییع حق دیگران است که به ذی نفع اخطار می شود تا از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و مدعی باید در دادخواست خود تصمیم هیات نظارت را به ضمیمه سایر مستندات به دادگاه تقدیم نماید.
تکمله : تفاوتی که اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک با اشتباه بعد از ثبت ملک در دفتر املاک دارد این است که در مورد اول رسیدگی و اتخاذ تصمیم مقتضی با هیات نظارت است ولی در مورد دوم به علت احتمال تضییع حق دیگران اتخاذ رای با دادگاه میباشد.
مبحث اول - تفاوت بند ۴ با دیگر بندهای ماده ۲۵
با توجه به متن ۴ ماده یاد شده عمده تفاوت های بند ۴ با بندهای دیگر ماده ۲۵ قانون ثبت را می توان به شرح زیر احصاء نمود.
-
- اشتباهاتی که در سه بند اول ماده ۲۵ اشاره شده است اشتباهاتی است که قبل از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت اتفاق افتاده است به عبارت دیگر اشتباهاتی که در مرحله اجرای عملیات مقدماتی ثبت صورت گرفته است اما در بند ۴ ماده مزبور به اشتباهاتی اشاره شده است که در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و در موقع ثبت دفتر املاک و صدور سند مالکیت مورد توجه قرار نگرفته و پس از صدور سند مالکیت با تذکر مالک یا توجه اداره این اشتباهات کشف شده است.
-
- تفاوت دیگری که بند ۴ ماده ۲۵ با بندهای سه گانه اول دارد اینست که در بندهای قبل هیات نظارت حق ابطال را دارد بعبارت دیگر در صورت احراز وقوع اشتباه و به شرط اینکه اقدام هیات نظارت منجر به تضییع حقوق اشخاص ثالث نشود این هیات صرفاً می تواند دستور اصلاح را در بند ۴ بدهد اما در بندهای قبل هیات نظارت تحت شرایطی حق ابطال را دارا بوده است شاید این تحدید اختیارات هیات نظارت در بند ۴ بخاطر این باشد که در بند ۴ سند مالکیت صادر شده و به لحاظ اعتبار و اهمیت سند مالکیت قانونگذار ابطال آنرا صرفاً در اختیار مراجع قضایی که علی القاعده رسیدگی آنها و همچنین تصمیمات متخذه از سوی آنها از اتقان و استحکام قانونی برخوردار است واگذار شده است که این اقدام قانونگذار به لحاظ اهمیت اسناد مالکیت رسمی می تواند قابل دفاع باشد البته اگرچه با حضور دو قاضی عالی رتبه در هیاتهای نظارت و شورایعالی ثبت عالی القاعده تصمیمات متخذه از آنها نیز باید دارای استحکام باشد. در هر حال هیات موضوع ماده ۲۵ قانون ثبت، علیرغم حضور قاضی دادگستری، هیاتی اداری است چرا که رسیدگی به امور ماهوی اصولاً در صلاحیت محاکم دادگستری و براساس اصول دادرسی است و شایسته نیست که رسیدگی ماهوی خارج از چارچوب تعریف شده در قانون ایین دادرسی انجام شود. هیات نظارت با بهره گرفتن از اختیاراتی که ماده ۲ لایحه قانون راجع به اشتباهات و اسناد مالکیت معارض به او داده است در جلسه مورخه ۵/۱۶/۱۳۳۳ به روسای ثبتی که اجازه امضاء اسناد مالکیت و دفاتر را دارند اجازه داده است که برخی از اشتباهات را در دفتر املاک سند مالکیت اصلاح نمایند. [۴۸]
در بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز در خصوص تفویض اختیار هیات نظارت به روسای واحدهای ثبتی قید گردیده چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آیین نامه ها انجام مراجعات و مشکلات ارباب رجوع می باشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه می شود نسبت به بعضی موارد که اتخاذ تصمیم از ناحیه روسای واحدهای ثبتی در ظرف مدت اندک امکان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مکاتبات متعددی که برای روشن شدن مطالب بعمل می آید مدت ها وقت مامورین محلی و هیئت نظارت اشغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتاخیر می افتد علیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مرکزی با اختیار حاصله از ماده ۱۰ آئین نامه ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ ۲۸/۳/۵۳ ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه بر موضوعات مذکور و دستور شماره ۷۷۰۰-۲۴/۸/۵۲ کلیه مواردی که اتخاذ تصمیم درباره آنها طبق نظریه کلی این هیئت بعهده آقایان روسای واحدهای ثبتی گذارده می شود بشرح زیر تائید و تصویب می نماید. که جهت جلوگیری از اطناب کلام خوانندگان را به موارد مندرج در بند ۳۸۷ بخشنامه های ثبتی ارجاع می دهیم.
مبحث دوم- رای هیات نظارت در ارتباط با بند ۴ ماده ۲۵
ثبت ششدانگ یکباب خانه به مساحت ۴۱۳ مترمربع به پلاک ثبتی ۲۸ /۱۰۳ ورامین پذیرفته شد و تحدید حدود با ابعاد و مساحت معین تعیین و سند مالکیت بر طبق تحدید انجام شد صادر و تسلیم گردیده است بعداً با رسیدگی که حسب درخواست مالک به عمل آمده معلوم شد بدون هیچگونه تغییری در ابعاد تعیین شده مساحت ملک مذکور ۴۷۵ مترمربع می باشد یعنی در امر مساحی قبلاً اشتباه شده و تصرف مالک در اضافه مذکور و عدم تجاوز و تعارض وسیله ثبت مربوط تصدیق شده لذا هیات نظارت در ثبت استان تهران چنین رای داد با توجه به محتویات پرونده نسبت به اصلاح مساحت پلاک مورد گزارش در دفتر املاک و سند مالکیت و سایر سوابق به نحو صحیح و پس از وصول هزینه های قانونی نسبت به مقدار اضافی اقدام نمائید رای شماره ۸۵۲۹-۲۴/۶/۷۳[۴۹] بنابراین در رای مزبور علت اینکه اصلاح سند با وضع موجود توسط هیات نظارت صادر گردیده به جهت این بوده که اصلاح مزبور خللی به حق کسی نرسانده در غیر اینصورت ذی نفع باید به دادگاه هدایت می شد و صدور دستور و اصلاح و رفع اشتباه موکول به ارائه حکم نهایی می شد.
بخش پنجم- تعارض در اسناد مالکیت (یا اشتباه در ثبت ملک برای بیش از یک شخص)
براساس بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت «رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است یکی از مهمترین وظایف اداره ثبت موضوع همین بند یعنی رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت است چرا که ثبت املاک یک تاسیس حقوقی و یک پدیده حقوقی است که به حسن جریان اداره امور کشور بستگی کامل دارد از طرفی علاوه بر تثبیت اسناد، جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض و معاملات معارض هدف نهایی تاسیس اداره ثبت می باشد و اهمیت مساله تا جایی است که قانونگذار نسبت به این بند ۵ قانون مستقلی تحت عنوان لایحه قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض ۵/۱۰/۱۳۳۳ که به تصویب کمیسیون مشترک مجلسین سنا و شورای ملی رسیده و آیین نامه اجرایی رسیدگی بر اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورایعالی ثبت مصوب ۱۶/۲/۵۲ تدوین نموده چرا که صدور سند مالکیت معارض در واقع به هدف حقوق ثبت لطمه می زند و اسناد مالکیت را متزلزل می نماید.
مبحث اول- چگونگی به وجود آمدن اسناد معارض
لازم است شمه ای در خصوص اسناد مالکیت معارض و چگونگی ایجاد تعارض در اسناد توضیح داده شود تا سپس مواد مربوط به آن بیان گردد تعارض را در کتابهای لغت متعرض یکدیگر شدن، با هم اختلاف داشتن و خلاف ورزی[۵۰] تعریف نموده اند و معارض نیز مخالف و مقابل تعبیر شده بنابراین سند مالکیت معارض یعنی اینکه یک سند بنام دو نفر ثبت بشود به عنوان مثال پلاک شماره صد در بخش ۵ تبریز دو نفر مالک داشته باشد این را سند مالکیت معارض می گویند تعارض انواعی دارد از قبیل:
گفتار اول - تعارض در عین ملک باشد- یعنی بموجب یک سند مثلاً علی مالک است و بموجب سند دیگر تقی.
گفتار دوم- تعارض در حقوق- نوع دیگر تعارض در حقوق ارتفاقی است یعنی یک سند ملکی را برای علی می داند و برای او حق ارتفاقی در ملک مجاور می شناسد لیکن سند مالکیت مجاور آن حق را نمی شناسد در این اندازه بین دو سند مالکیت تعارض وجود دارد قابل ذکر است که در نوع اول هم که تعارض در عین نام دارد باید دو قسم تعارض را تصور کرد یعنی تعارض در عین بر دو گونه است گاه تعارض در کل عین است و گاه در بعض عین یعنی در این فرض، دو سند در بخشی از یک ملک با هم معارضه دارند نه در تمام آن مثلاً اگر مساحت سند مالکیت را ۵۰۰۰ متر تصور کنیم سند بعدی در ۱۰۰۰ متر با آن تعارض دارد غالباً تعارض ها از نوع اخیر است. [۵۱]
مبحث دوم- عناصر تعارض
البته باید شرایطی با هم جمع باشند که دو سند یا دو ملک با هم معارض باشند به عبارتی برای حصول تعارض دوگانگی لازم است تا دوگانگی نباشد تعارض تصور نمی شود بنابراین تعارض اسناد مالکیت عناصری دارد که از این قرار است.
گفتار اول - وجود دو مالک
یعنی دو ملک باید بدو مالک تعلق داشته باشد پس اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته باشد و آن دو ملک با هم تداخل کند یعنی حدود یکی داخل در قلمرو دیگری شده باشد این سند از بحث اسناد مالکیت معارض بیرون است. در این موارد نیاز به اصلاح حدود است چون تعارض منافع معنی ندارد.
گفتار دوم- تناقض بین مفاد دو سند
باید بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت مزبور تناقض باشد خواه این تناقض راجع به عین ملک باشد خواه راجع به حدود ارتفاقی مقصود از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر به نتیجه مغایر با آن (کلاً یا بعضاً) برساند.
