عقد مزارعه، حق مالکیت مزارع را نسبت به عین زمین از بین نمیبرد و لذا مالک این حق را دارا میباشد که آن عین را به دیگری بفروشد یا ببخشد (کاتوزیان، ۱۳۹۱). در این صورت، عقد بیع یا هبه خللی به خود عقد مزارعه وارد نمیکند؛ لیکن با وحدت ملاک از ماده ۵۳ ق.م در مورد حق انتفاع، هرگاه زمین مورد مزارعه به شخص ثالث منتقل گردد و انتقالگیرنده از عقد مزارعه بر روی آن زمین و اینکه زمین برای مدتی مسلوبالمنفعه است آگاه نباشد، میتواند این انتقال زمین به خود را فسخ نماید.

۲-۲-۲- گفتار دوم: انفساخ، بطلان و انقضای مدت عقد مزارعه و آثار آن  
عقد مزارعه از عقود لازم است طرفین نمیتوانند هر وقت که خواستند آن را به هم بزنند؛ اما گاهی مثل هر عقد لازمی وضعیت بطلان را پیدا میکند و گاهی با شرایط و اوضاع و احوال خاصی منفسخ میشود و گاهی هم به علت عدم تحقق شرط امکان فسخ داده میشود که در این گفتار به آنان اشاره میکنیم:
۲-۲-۲-۱- بند اول) موارد انفساخ عقد مزارعه
الف) خروج زمین از قابلیت انتفاع
در مورد اول که قانونگذار نیز بدان اشاره نموده است. ابتدا زمین قابلیت زراعت را دارد و عقد مزارعه منعقد میشود؛ ولی بعد از عقد به علت فقدان آب خشک میشود یا صورت باتلاقی غیر قابل علاج درمیآید. ماده ۵۲۷ ق.م مقرر میدارد: «هرگاه زمین به واسطه فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد، عقد زارعه منفسخ میشود».
این فرض را نباید با موردی که در اثنای مدت آب قطع میشود و نیاز به اعمال پیشبینی نشده پیدا میکند اشتباه کرد، زیرا در این مورد، رفع منع امکان دارد و عامل حق فسخ مزارعه را پیدا میکند (کاتوزیان، ۱۳۹۱). هرگاه زمین از قابلیت زراعت خاصی که در عقد مزارعه قرار داده شده است، خارج شود؛ اگرچه زراعتهای دیگر در آن ممکن باشد؛ چنانکه در عقد مزارعه کاشتن برنج در زمین تعیین شده؛ ولی در اثر خشکسالی آب رودخانه کم شده؛ به طوری که برنجکاری نمیتوان نمود؛ ولی جو و گندم که کمتر آب
میخواهد، می توان کاشت در این صورت نیز عقد مزارعه منفسخ میشود (مدنی، ۱۳۹۱).
ب) فوت عامل با شرط مباشرت وی در عقد
بخش اخیر ماده ۵۲۹ ق.م صریحاً به این نکته اشاره کرده است که اگر در عقد مزارعه مباشرت عامل شرط شده باشد با فوت او عقد منفسخ میگردد. این ماده قانونی مقرر میدارد: «عقد مزارعه به فوت متعاملین یا احد آنها باطل نمیشود؛ مگر این که مباشرت عامل شرط شده باشد، در این صورت، به فوت او منفسخ میباشد».
ج) فوت مالکی که مادامالعمر صاحب منافع زمین بوده است
هرگاه در عقد مزارعه، مزارعی که تنها به مدت عمر خود مالک منافع زمین بوده و میتوانسته آن را به اجاره یا مزارعه واگذارد فوت کند، این عقد منفسخ میگردد. ماده ۵۳۰ ق.م مقرر میدارد: «هرگاه کسی به مدت عمر خود مالک منافع زمین بوده و آن را به مزارع داده باشد، عقد مزارع به فوت او منفسخ میشود». این ماده قانونی به نظر میرسد از ماده ۴۹۷ ق.م در مورد اجاره در فرض فوت موجری که به مدت عمر خود مالک منافع ملک بوده وحدت ملاک گرفته است. ماده ۴۹۷ ق.م مقرر میدارد: «عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود؛ لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است، اجاره به فوت موجر باطل میشود و … ».
د) قوه قاهره
هرگاه عامل به واسطه موانعی که خارج از قدرت او باشد، مانند جنگ، انقلاب، بیماری ساری، زلزله و سیلی که همه چیز را تخریب نماید، نتواند عمل مزارعه را انجام دهد، عقد مزارع منفسخ میشود (مدنی، ۱۳۹۱). حکم این مورد در ماده ۵۲۷ ق.م ذکر گردیده است، این ماده قانونی مقرر میدارد: «هرگاه زمین به واسطه فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد، عقد زارعه منفسخ میشود».
۲-۲-۲-۲-بند دوم) آثار انفساخ
الف) انفساخ قبل از کشت
چناچه عقد مزارعه قبل از کشت بذر منفسخ گردد، عقد منحل شده و آنچه مزارع و عامل برای مزارعه اختصاص دادهاند به صاحبش مسترد میگردد و هرگاه عامل عملی قبل از کشت بذر انجام داده باشد، مثل نهرکشی حق گرفتن اجرتالمثل عمل خود را دارد.
ب) انفساخ قبل ازظهور ثمره
تکلیف زرع را پس از ظهور ثمره قانونگذار صراحتاً مشخص نموده است، ماده ۵۳۱ ق.م مقرر می دارد: «پس از ظهور ثمره زرع، عامل مالک حصه خود میشود».
ج) انفساخ در اثنا مدت
در صورتی که عقد مزارعه در اثناء مدت و قبل از ظهور ثمره منفسخ گردد، مختصراً اینگونه باید گفت که حاصل مال مالک، بذر است و طرف دیگر مستحق اجرتالمثل خواهد بود. به این مبحث در گفتارهای قبل و در قسمت حق فسخ عامل، بعد از کشت و قبل از ظهور ثمره اشاره گردید، بدین منظور از تکرار مجدد آن خودداری میکنیم.
۲-۲-۲-۳- بند سوم) موارد بطلان عقد مزارعه
الف) عدم اهلیت یا قصد و رضای طرفین
مثلاً یکی از طرفین عقد را مجبور به انعقاد عقد کنند و یا انعقاد عقد مزارعه در حالت مستی باشد که این سبب بطلان عقد مزارعه میگردد.
ب) عدم تعیین موضوع عقد مزارعه یا جهت نامشروع
اگر موضوع عقد در مزارعه معین نگردد و عرف نیز نتواند آن را معین کند و یا جهت عقد مزارعه تصریح شود و نامشروع باشد، مثلاً زراعت کنند تا لابلای آن سلاح مخفی کنند در دو صورت مذکور عقد مزارعه باطل میگردد (مدنی، ۱۳۹۱).
ج) عدم حصول شرکت در ثمره
ماده ۵۳۲ ق.م صریحاً به شرکت عامل و مزارع در محصول اشاره دارد، این ماده قانونی مقرر میدارد: «در عقد مزارعه اگر شرط شود که تمام ثمره مال مزارع یا عامل تنها باشد، عقد باطل است».
اقتضای عقد مزارعه سهم داشتن مزارع و عامل در محصولی است که هنوز تولید نشده و معلوم نیست چه میزان خواهد بود؛ هرگاه مزارعه را به این صورت درآورند که چارچوب مزارعه بشکند و نخواهد از ماده ۱۰ ق.م هم استفاده کنند؛ بلکه روی مزارعه تأکید داشته باشند. مثلاً در عقد مزارعه شرط کنند که تمام محصول از آن عامل باشد یا عکس آن شرط کنند که تمام محصول از آن مزارع باشد و مثلاً مزارع مبلغی ثابت به عامل پرداخت کند، چنین شرطی فاسد و منجر به فساد و بطلان عقد میشود؛ اما در همین عقد مزارعه میتوان شرط کرد که بخشی از محصول از شرکت خارج شود و به مصرف معین برسد و یا به یکی از دو طرف تعلق داشته باشد (مدنی، ۱۳۹۱).
د) تغییر زرع مورد توافق
طبق ماده ۵۳۷ ق.م: «هرگاه در عقد مزارعه زرع معینی قید شده باشد و عامل غیر آن را زرع نماید مزارعه باطل …» این بطلان در صورتی میباشد که نوع کشت در عقد صراحتاً قید شده باشد. پس اگر نوع کشت در عقد قید نشده باشد و یا انتخاب آن بر عهده عامل گذاشته شده باشد عقد را نمیتوان باطل دانست.
۲-۲-۲-۴- بند چهارم) آثار بطلان
هر گاه بعد از ظهور ثمره عقد باطل باشد، مزارع و عامل به نسبت معین شده در عقد شریک در محصول هستند و آن را بین خود تقسیم میکنند (کاتوزیان، ۱۳۹۱). لیکن نسبت به دورانی که مزارعه باطل است و ثمره هنوز ظاهر نگشته است که حکم ماده ۵۳۳ ق.م اجرا میشود براساس این ماده: «اگر عقد مزارعه بعلتی باطل شود، تمام حاصل مال صاحب بذر است و طرف دیگر که مالک زمین یا آب یا صاحب عمل بوده است، به نسبت آنچه مالک بوده مستحق اجرتالمثل خواهد بود. اگر بذر مشترک بین مزارع و عامل باشد، حاصل و اجرتالمثل نیز به نسبت بذر بین آنها تقسیم میشود».
در مواردی که مزارعه از آغاز باطل است، روابط طرفین تابع قواعد عمومی مالکیت تبعی و استیفاء است: بدین معنی که محصول ملک صاحب بذر است و در عوض او باید اجرتالمثل زمین و سایر عواملی را که مورد استیفاء قرار داده است بپردازد؛ ولی در جایی که مزارعه نسبت به بخشی از مدت نافذ است و در اثنای آن حادثهای رخ میدهد که نشانه بطلان عقد در آینده است، اثر بطلان شباهت با فسخ مزارعه دارد و به همین دلیل نیز به «انفساخ» تعبیر میشود (کاتوزیان، ۱۳۹۱).
۲-۲-۲-۵- بند پنجم) انقضاى مدت در مزارعه و صور آن
با انقضاى مدت مزارعه، رابطه حقوقى طرفین از بین میرود و محصول به دست آمده، بین مزارع و عامل به گونه‏اى که مقرر کرده‏اند تقسیم مى‏شود. زارع نیز زمینى را که براى زراعت در تصرف داشته با تمام شدن مدت به مالک رد مى‏کند. گاهى مدت منقضى مى‏شود؛ امّا زرع هنوز نرسیده است و نمى‏توان آن را تقسیم نمود و مالک استرداد زمین را مى‏خواهد و تراضى مبنى بر ابقاى زرع در زمین صورت نمى‏گیرد و گاهى با انعقاد عقد مزارعه، زارع نمیخواهد یا نمى‏تواند در زمین زراعت کند یا قوه قاهره، مانع زراعت مى‏شود و مدت عقد نیز تمام میشود که ما در این صورت با سه حالت مواجه‏ایم:
الف) انقضای مدت و ابقای زمین در دست عامل
عقد مزارعه، با تمام شدن مدت آن پایان مى‏پذیرد. بنابراین عامل مکلف است که آن را به مزارع تحویل دهد و هرگاه مدتى آن را در تصرف خود نگاه دارد و آن را به مالک رد ننماید، باید اجرت‏المثل زمین را در زمان تصرف به مالک بدهد. اگرعامل مأذون به شمار آید، در صورتى اجرت‏المثل را مى‏دهد که استیفاى منفعت کرده باشد؛ ولى هرگاه غاصب باشد، در هر صورت باید اجرت‏المثل را بدهد؛ هرچند آن را معطل بگذارد و استیفای منفعت نکند.
برخى فقها همچون شیخ عاملی معتقدند که زارع امین است و صفت امانت با پایان یافتن مدت مزارعه پایان مى‏پذیرد، بنابراین نیازى به مطالبه مالک نیست و تکلیف زارع است که زمین را فوراً تخلیه کند و به مالک تحویل دهد (عاملى حسینى، ۱۹۱۹ م). همین دیدگاه توسط برخی از حقوقدانان مطرح شده است که با نظر فقهایی همچون شیخ عاملی هم‏خوانی دارد که در مزارعه با اتمام مدت اذن عامل نیز خود به خود از بین میرود (کاتوزیان، ۱۳۹۱).
در قانون مدنى، قانون‏گذار در این موضوع سکوت کرده؛ اما با توجه به ماده ۵۰۱ ق.م در مورد اجاره که مقرر میدارد: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مالالاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله، برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود». مى‏توان چنین استنباط کرد که متصرف، بعد از مطالبه زمین توسط مالک و درصورت امتناع از تحویل ضامن است، و قبل از مطالبه زمین ضامن نمیباشد و نباید او را مسؤول شمرد. این استنباط با نظر فقها و حقوق‏دانانی که قائل به الحاق مزارعه به اجاره هستند مى‏تواند در یک راستا قرار گیرد.
ب) انقضای مدت و عدم کشت زرع در زمین
مشهور فقهایی که اعتقاد به الحاق مزارعه به اجاره دارند، چنین استنباط می کنند که در در صورت عدم کشت زرع، این عامل است که منفعت زمین را تلف نموده و همانطور که در اجاره نیز اگر چنین وضعیتى پیش مى‏آمد، مستأجر باید اجرت را به هر حال مى‏پرداخت. در اینجا نیز عامل باید اجرت‏المثل را بپردازد، اعم از اینکه مقصر باشد یا نباشد (حلى، ۱۳۸۳). برخى دیگر از فقها همچون مرحوم مرعشی قائل به تفکیک شده و معتقدند که این حکم صرفاً در مواردى جارى مى‏شود که ترک زراعت اختیاراً واقع شده باشد؛ در غیر این صورت، معامله باطل است و عامل ضامن نخواهد بود (مرعشى نجفى، ۱۴۰۶).
قانون مدنى ایران به تبعیت از نظر مشهور فقها، در ماده ۵۳۵ عامل را ضامن اجرت‏المثل زمین دانسته است: «اگر عامل زراعت نکند و مدت منقضى شود، مزارع مستحق اجرت‏المثل است». البته برخی از حقوق‏دانان بر این عقیده‏اند که نمى‏توان پذیرفت که عامل براى جبران خسارت ناشى از عدم انجام تعهد، باید قیمت آن مقدار از محصولى را که عاید مزارع میشده به مزارع بپردازد، زیرا سهم مزبور در صورتى به مزارع مى‏رسید که در زمین زراعت و کشت انجام مى‏شد؛ ولى اکنون که زراعت و کشت نشده است، نمى‏توان آن را ملاک تقویم خسارت دانست. بنابراین عامل فقط به دلیل تفویت زمین و سایر عواملى که مالک براى ضمانت در اختیار او قرار داده، ضامن خواهد بود (امامى، ۱۳۷۸).
برخی دیگر از حقوقدانان مسئولیت عامل را قراردادی میدانند، چون عامل براساس قرارداد مزارعه موظف به کشت و کار بوده، باید در طى این مدت به تعهدش عمل مى‏کرد؛ اما اکنون که نقض تعهد کرده است، باید خسارت را جبران کند و چون مبناى این خسارت، قرارداد است، خسارت را باید قراردادى دانست و در مسئولیت قراردادى، ضرر متعهدله با فرض انجام تعهد، محاسبه و تعیین مى‏شود. بنابراین در اینجا نیز باید عامل را ضامن قیمت سهم مالک از محصول، بر فرض کاشت دانست (کاتوزیان، ۱۳۸۳).
با استناد به مواد ۲۲۷ و۲۲۹ ق.م، در بحث قوه قاهره و عامل خارجی که مانع از انجام تعهد شخص متعهد در قرارداد میگردد، میتوان چنین استنباط نمود که اگر عدم انجام زراعت در نتیجه قوه قاهره باشد عامل از پرداخت خسارت معاف میباشد. ماده ۶۱۵ قانون مدنی مصر نیز عدم انجام زراعت در نتیجه دخالت قوه قاهره را باعث معافیت عامل از پرداخت خسارت میداند (نوری، ۱۳۸۸).
ج) انقضای مدت و نرسیدن زرع
بعضاً اتفاق میافتد که به دلایل طبیعى یا اشتباه در برآورد مدت، زرع در مدت تعیین شده در عقد ثمره ظهور نمیکند. در چنین حالتی، از یک‏ طرف با پایان گرفتن مدت مزارعه، هیچ تعهدى براى مالک باقى نمى‏ماند تا زرع را در زمین نگه دارد و از طرفی دیگر، زراعت مال مشاع او و عامل است. این امر مانع مى‏شود که مالک بدون در نظر گرفتن حق عامل، به ازاله زرع بپردازد.
برخی از فقها که از احکام اجاره در عقد مزارعه استفاده میکنند، معتقدند که براى رسیدن زرع، زمان کاملاً مشخصى قابل تصور نیست؛ به‏گونه‏اى که زرع همیشه در زمان تعیین شده برسد؛ بلکه در غالب موارد، مدت رسیدن زرع به طول مى‏انجامد، بنابراین دادن حق ازاله به مالک، ضایع شدن حق عامل را درپى دارد، زیرا در آنچه حاصل شده است، زارع نیز حقى دارد. بنابراین این عده از فقها چنین استدلال میکنند که همان طوری که اگر چنین حالتى در اجاره به وجود مى‏آمد، مالک حق ازاله آن را نداشت، در مزارعه نیز باید گفت که مالک مطلقاً حق ازاله زرع را ندارد (حلى، ۱۳۸۳).
ماده۶۱۷ قانون مدنی مصر: «در حالتی که عدم رسیدن زرع منسوب به مستأجر نیست، به مستأجر حق میدهد که با پرداخت اجارهبها به نسبت محصول، آن را در زمین نگه دارد تا برسد». (نوری، ۱۳۸۸). این ماده قانونی در بحث اجاره بیان شده است؛ ولی در بحث مزارعه نیز قابل استناد است. بنابراین وفق قانون مدنی مصر مدت عقد مزارعه منقضی شود و زرع نرسیده باشد، عامل میتواند با پرداخت
اجرتالمثل به عامل زرع را تا زمان برداشت نگه دارد.
اما نظر مشهور فقها براساس قاعده تسلیط و روایت «الناس مسلطون على اموالهم». این است که مالک حق ازاله زرع را دارد؛ خواه این نرسیدن زرع در نتیجه تعدى و تفریط زارع باشد یا به سبب تغییرات جوى و دیر رسیدن آب و …، این عده معتقدند که چون مدت مقرر منقضى شده است، مالک تکلیفى به ابقاى زرع در زمین ندارد (احتشامی و قاسمیان مزار، ۱۳۹۲).
قانونگذار نظر مشهور فقها را پذیرفته است و در ماده ۵۴۰ قانون مدنى مقرر داشته است که: «هرگاه مدت مزارعه منقضى شود و اتفاقاً زرع نرسیده باشد، مزارع حق دارد که زراعت را ازاله کند یا آن را با اخذ اجرت‏المثل ابقا نماید». از اطلاق این ماده استنباط مى‏شود که مالک حق ازاله زرع را دارد، اعم از اینکه زارع در تأخیر مقصر باشد یا عوامل قهر و جوّى موجب آن شده باشد و نمیتوان آن را منحصر به زمانی دانست که عامل مقصر باشد.